半年报点评|宝龙地产:品质规模双提升 商业运营厚积薄发‘BOB半岛·(中国)官方网站’

本文摘要：2018年8月22日，宝龙地产（1238.HK）发布2018年中期业绩。

2018年8月22日，宝龙地产（1238.HK）发布2018年中期业绩。借此报各项数字显现出，2018年上半年，宝龙地产交还了一份不俗的成绩单。合约销售额超过163.4亿元，同比大幅提高80.3%，已完成全年350亿销售目标的47%，超额完成其之前规划的上半年40%的销售目标。

宝龙地产“以上海为中心，耕耘长三角”战 额已见成效。品质规模大跨步双提高 销售额增幅约三年之最“换档公里/小时、大幅提高规模、切削标杆、无界创意”。中报表明，2018年上半年，宝龙地产构建合约销售额大约人民币163.41亿元，较2017年同期下降大约80.3%；合约销售面积大约为116.0万平方米，较2017年同期减少大约76.2%。

宝龙地产总裁许华芳在业绩会上回应，这是历年来的最慢增长速度。2016年同期宝龙地产销售额为70.8亿元，同比快速增长6.1%；2017年上半年合约销售额超过90.61亿元，同比增幅20.7%。数据表明，7月公司单月销售金额再度低减154%，1-7月已完成全年350亿销售目标的58.1%，许华芳透漏：“公司内部8月底统计资料的销售指标不会相似250亿，内部销售任务本来制订的是350亿，现在预计最起码可以超过450亿，回应公司信心较为充裕。”值得注意的是，长三角区域仍是宝龙地产重点发展区域，业绩贡献率约61%，这也与公司《新的五年规划》所坚决的“耕耘长三角”的战 额布局相吻合。

都为货量充裕外，宝龙地产销售公里/小时显著的另一方面原因是产品特性显著，市场竞争力较强，散户去化率广泛较高。中报表明，集团合约销售同比大幅减少主要是由于本集团营销团队 对各产品线作出全面的辨别、定位与优化，完备标准化，三点一线的品质获得进一步提高。项目销售工作因地制宜，合适当地市场的市场需求同时符合地方政府的拒绝。

财务务实 毛利率增幅27% 核心净利稳步增长增长速度销售回款，拓宽融资渠道，大力拿地补货。中报表明，宝龙地产2018年上半年收益为92.84亿元人民币，较2017年同期减少21.7%；净利润17.84亿，较2017年同期下降大约15.3%。

毛利35.05亿元，同比快速增长26.8%；毛利率为37.8%，较2017年同期的36.2%减少1.6%。核心盈利大约为12.27亿元，同比减26.2%。中期宣派股息每股6.8分港币，较2017同期下降25.9%。

持续增长的利润和派息给与投资者平稳的报酬，表明出有公司领先行业的盈利优势。融资方面，宝龙地产利用境内外双融资平台、多融资渠道，在资金放宽的环境下，上半年加权平均融资成本保持在5.95%的较低水平，财务结构务实合理。许华芳回应，宝龙刚放完了两年期的补足债务，下半年会有境外融资动作，重点都在境内。

2018年上半年，宝龙地产拿地大力，在南京、徐州、镇江、温州、宁波等城市总计提供14个土地项目，拿地面积约332万平米，是当期销售面积的2.86倍，之后维持大力的拿地策略。总土储方面，截至2018年上半年，公司享有土地储备建筑面积约1800万平米，其中开建、持有人待研发建面分别占到比41.67%、58.33%。公司土地储备布局区域基本面较好，有70%土地储备布局在长三角区域。

据报，宝龙地产2018年上半年提供的14宗土地不会在第三和第四季度陆续入市，下半年总体可售货量是580亿，其中6月底之前的老项目货值是110亿，470亿是下半年新的引。此外，虽然长三角区域是宝龙地产重点布局区域，但单一布局足以承托集团规模的很快不断扩大。许华芳在业绩会上回应，粤港澳大湾区很有潜力，今年宝龙也已成立广东事业部。四大业务版块全面公里/小时 商业运营厚积薄发“在市场规模方面，计划至2025年在营商场100个，其中多达65个布局长三角”。

宝龙地产是一家专心于综合性运营研发的地产公司。其业务分四大板块：物业研发、物业投资、物业管理、物业研发涉及服务管理。中报表明，2018上半年，宝龙地产租金及物业管理服务收入大约人民币10.6亿元，较2017年同期下降大约24.6%，同时商场总收入及客流总量同比快速增长也超强20%。

经营效率的持续提高造就租费收益快速增长，预期五年(2016-2020)租费收益CAGR将超强25%。商场经营效率提高，持续的稳定性收益，为公司获取务实的现金流，对利息覆盖面积持续多达1倍。中报表明，截至2018年上半年末，公司持有人投资物业合计472.59万平米，较2017年末快速增长8.8%。

公司经营及管理的商场约34家，研发面积位列行业前茅；此外公司享有8家国际品牌酒店、8家自创品牌连锁酒店，上半年公司物业投资及管理服务收入合计约10.6亿元，同比快速增长24.6%。在许华芳显然，在住宅每年确保几百亿销售的基础下，商业才是宝龙未来的特点和核心竞争力所在。许华芳透漏：“明年公司有9个项目要开业，有开业时间的错配，这个还是在计划内。”2018年下半年，厦门宝龙一城、上海青浦宝龙广场、江油宝龙广场都将相继开业，其中厦门宝龙一城将于9月30日开业，项目商业面积12万平方米，为宝龙产品线中首个轻奢定位的超强高端产品。

公司将商业地产与集团其他多元业务板块展开资源整合和互相赋能。如杭州滨江宝龙城，除商场内的线上线下的融合、智能购物体验外，还通过滨江艺珺酒店和宝龙艺术中心把公司酒店版块和文化艺术版块的消费者切断，协助商场竖井，提升黏性。

品质规模双提高，财务状况务实，主营业务全线开花。正如总裁许华芳所言：“转入地产下半场，宝龙将遵循城市发展和人民消费升级两大主旋律，坚决提质增效，夯实经营成果，为市场获取更佳的产品和优于的服务，为股东建构最大化的价值”。

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