“BOB SPORTS”孙宏斌一年砸361亿并购同行：行业看中土地价值

本文摘要：（原标题：孙宏斌一年扔361亿收购同行：这行业看上的是土地价值）收购达人孙宏斌之后买买卖。

（原标题：孙宏斌一年扔361亿收购同行：这行业看上的是土地价值）收购达人孙宏斌之后买买卖。12月20日晚间，融创中国（01918.HK）发布公告称之为，融创全资附属公司杭州融鑫恒与金翰和金成房地产议定了三份框架协议，以总代价大约8.59亿元并购杭州金泓17.34%股权、杭州金合17.34%股权以及杭州都出34%股权。此外，由于杭州都出交叉持有人金泓和金合49%股权，因此最后并购交易已完成后，融创将持有人金泓、金合和都出各自34%的股权。

在孙宏斌这次并购的三家公司中，金泓主要专门从事余政储出有（2015）47号地块研发，金合主要专门从事余政储出有（2015）41号地块，而都出专门从事英特学府项目的研发。其中，47号和41号地块由金成在2015年9月耗资大约7.5亿元取得，总计可建体量大约33万平方米，目前仍未有房源销售；而英特学府项目早已在购，目前剩下可售面积大约13.5万平方米。这个行业主要看上的是土地价值孙宏斌的并购热情可追溯到其2014年并购绿城中国（03900.HK）告终之后，在与宋卫平的绿城恋情之后，孙宏斌还曾尝试并购陷于危机的深圳佳兆业地产（01638.HK），但最后仍以告终收场。

时隔并购绿城和佳兆业告终之后，2016年1月，孙宏斌在并购雨润上再度遭遇告终。尽管三次并购皆以告终收场，但这并无法制止孙宏斌在并购这条路上继续前进。

自从转入2106年开始，孙宏斌在收购市场上的展现出堪称兵贵神速。据新华新闻不几乎统计资料，截至目前，孙宏斌在收购市场上早已耗资大约361亿元。

5月21日，融创以43.94亿元并购莱蒙国际坐落于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权，借以首次转入深圳市场。8月22日，融创公告称之为，公司的间接全资附属公司海南融创耗资20.54亿，并购杭州金翰的50%股权及债权。9月18日，融创和联想控股（03396.HK）双双发布公告称之为，融创白鱼并购联想控股41间目标公司的涉及股权及债权，该等目标公司主要享有42个物业项目的权益，框架协议项下白鱼展开的交易事项总代价大约为人民币137.88亿元。

三日之后，9月21日，融创宣告白鱼通过以定减大股东金科地产（000656.SZ），以40亿元股份16.96%的股份，沦为其第二大股东。11月30日，融创宣告之后购入金科，耗资8.39亿元，股权比例超过20%。

11月30日，孙宏斌又从许家印手中将嘉凯城（000918.SZ）坐落于青岛项目的股权以36.63亿元的价格收益囊中。但并购该项目还要再加嘉凯城青岛项目的贷款，因此融创在该项目上的成本为102.08亿元。孙宏斌将2016年定义为融创的新起点，销售目标为800亿元，并将在2017年冲击1000亿元。融创2016年半年报数据表明，公司收益总额大约为105.86亿元，与2015年同期相比减少94.5%，盈利大约21.62亿元，毛利大约14.06亿元，毛利率大约13.3%，在借贷方面，截至6月30日，融创借贷总额由2015年底的417.98亿元减少至627.98亿元。

目前公司现金余额为401.47亿元，负债总额大约为1279亿元，清净负债率为85.1%，而上一期（截至2015年12月31日）公司的净负债率是75.9%。有开发商对新华新闻回应，通过二级市场获得的地块虽然可能会在价格方面有一定的优势，如可以掌控购地成本，但同时也不会面对一定的风险，例如征地、审核、股权、债务等问题，而且从拿地到研发不会经过一段时间，而这个时间有时不会较为幸。但通过招拍挂方式获得的是净地，拿地之后可以免职上述问题。

不过，孙宏斌并不这样想要。在孙宏斌显然，房地产行业投资逻辑中最重要的是土地价格。我看了很多公司，一种是现金流没问题，但土地价值有问题，然后运转就补足一个窟窿；第二类公司是土地价值没问题，但现金流有问题，因此活不下去。

对房地产行业而言，第二类的企业有可能更佳一点，因为这个行业主要看上的是土地价值。先前现金流将经受考验孙宏斌除了在收购市场上倒数使出之外，在土地市场上也没虚弱。自2016年1月份开始，融创就频密经常出现在全国各地的土地公开发表转让市场上。1月份，融创在杭州先用23000元/平方米高价夺下钱江新城江河汇流区地块，随后，又在泛城东新城地块竞拍中以16500元/平方米创下该区域土地楼面价纪录。

3月24日，融创以总价27.5亿元拍电影下合肥政务区地块，溢价率超过400%，创下该区域总价纪录。5月11日，融创乘势夺下上海松江地住宅用地，楼板价38000元/平方米，溢价率112%，创下区域单价纪录。5月18日，融创在太原以18.1亿元、楼板价5430元/平方米摘地。2016年半年报数据表明，截至6月30日，融创的土地储备总面积大约为3775万平方米。

在乘机拿地之后，融创在上半年的净利润仅有为1.03亿元，较去年同期增加91.8%。但这未挡住融创之后拿地的步伐，转入下半年以来，融创之后在土地市场发力。8月16日，融创以28.9亿元竞得武汉东西湖住宅地块，楼面价大约11000元/平方米，溢价率397%。

8月18日，融创在郑州的土地市场使出，以25.54亿元夺下郑政东出[2016]13号地块，折算楼板价36000元/平方米，溢价率142.31%。同一日，融创在杭州的土地市场上也进帐一幅地块。杭州申花板块以32.2亿元的总价夺下庆隆单元FG01-R21-03地块，楼板价34000元/平方米，溢价率为76.4%。除此之外，在8月24日和25日两天之内，融创挥金67.8亿元在天津夺下三宗地块。

8月24日，天津津东丽津（悬挂）2016-104号地块，经过202轮竞拍后，融创以总价30.8亿夺下该地块，溢价率177%，整体楼面价19049元/平米。接下来的津东丽津（悬挂）2016-105号地块，某种程度是融创夺下，成交价总价30.2亿，楼面价18035元/平米，溢价率182%。8月25日，融创现身在天津的土地交易中心，以6.8亿元购入天津地标路段南京路沿线1宗商业金融业建设用地，溢价率70%。融创在短期内获得不少地块，在先前的研发中对公司现金流是一个相当大的考验。

上述开发商回应，融创可以自由选择与当地企业合作，这样不仅可以掌控风险，同时还可以降低成本。

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