长租公寓如何破解盈利“生死劫”：BOB SPORTS

本文摘要：【中国原创报导】马化腾的一句车站在风口上，猪都能飞一起的名言，让不少人趋之如鹜，沦为了投机的信徒，有的乘风而降落得更高，也有高处不胜寒摔得粉身碎骨。

【中国原创报导】马化腾的一句车站在风口上，猪都能飞一起的名言，让不少人趋之如鹜，沦为了投机的信徒，有的乘风而降落得更高，也有高处不胜寒摔得粉身碎骨。而在地产行业内，长租公寓于是以沦为那新一轮的风口。长租公寓的蓬勃发展不是无意间的，随着国民消费方式的升级，以及出租政策强有力的承托，长租公寓市场很快发展壮大。2016年12月7日，链家研究院院长杨现领公布了《出租兴起》行业研究报告。

报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产出租市场租金规模分别大约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计不会多达4万亿元，市场前景可期。长租公寓的仅次于痛点，盈利较低。在极大的发展空间和存量时代之下，开发商们面临如此辽阔的市场空间，各家企业很快开始布局，据克而瑞统计资料结果显示，top10中有3家房企重新加入其中。

此外，链家、我爱人我家以及不少创业机构等都已陆续布局长租公寓市场，然而，仍然有大量的企业所持从容态度，主要原因在于长租公寓仅次于的痛点租金回报率。作为一个新兴市场，长租公寓具备投资周期长、运营成本高、租金回报率低等特点。华菁证券地产行业首席分析师周雅婷曾撰文称之为，55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临界点。

郁亮曾公开发表回应， 从回报率来说，我们需要超过1%-2%的回报率，早已很失望了。此外，龙湖亦于旋即之前明确提出三年不盈利的雄心口号。

虽然，盈利无以是宽出租公寓市场不存在的广泛困境，但是作为极具市场潜力的新兴行业，依然有很多有一点探究的模式和空间不存在，在当下的市场环境下，运营机构依然需要通过不断扩大规模、创意融资方式、搭起线上平台、提升运营能力、扩展派生业务等多重手段降低成本、延长收益周期、提升盈利。1，阔规模，抢占市场先机在长租公寓的较低回报率和低发展空间的对立之下，开发商的心思开始改向规模化发展，用放长线钓大鱼的方式，抢占市场先机，从而享用未来市场红利，一场规模大赛随之很快冲破。

万科董事会主席郁亮回应，北上广浅等城市住房出租市场需求相当大，万科计划今年做10万间。目前，万科泊寓在全国22个城市享有16000间公寓在运营，签下公寓大约为4.5万间。8月17日，中骏置业于香港举办中期业绩发布会，其管理层在会上认为：目前中骏置业长租公寓有数7000多间，主要布局一二线城市。

9月2日，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石在发布会上回应，冠寓是龙湖集团时隔住宅、商业、物业后，集团的第四大战略主航道业务，中期目标是期望突破五万间，到2020年，期望在长租公 寓市场做前三名，租金收益多达20亿。9月6日，朗诗地产董事长田明回应，由朗诗打造出的长租公寓朗诗寓明年将约5万家。此外，远洋、金地、招商蛇口、旭辉等20多家房企均在阵营之内。2，多渠道融资，降低成本在以规模化分摊成本的作法之下，长租公寓金融化的市场需求更进一步增大，房企寻金之路显得更加要紧。

由于主体差异和资产质地有所不同，大部分长租公寓企业往往不能自由选择成本较高的融资方式，如消费金融、小贷、互金、P2P、民间借贷等，仅有部分公寓既能获得银行贷款，甚至取得银行获取的出租月票据、租金分期以及发售信托产品，展开股权融资等。因此，不少品牌长租公寓转而开始尝试通过以定减、市场融资等方式积极开展融资，扩展融资渠道。

其中，最不具创意的当属房屋租金分期类ABS融资。时隔魔方公寓的房屋租金分期类ABS融资后，链家旗下的自如公寓随后亦发售了ABS产品。

事实上，ABS是预期的租约票据，就是把贴现账款作为相同报酬的理财产品，在公募渠道展开发售。这种模式没抵押物，如果没长年平稳的收益做到确保，大部分收益将被信托公司和资管公司偷走，因此，对于公寓的运营能力是一个极大的考验。3，搭起线上平台，减少管理成本对于开发商而言，大多数企业都是集中式出租的拥泵者，而这种模式的优势在于,整栋出租的时间较长，一般来说可以出租最少十年以上;管理集中于,减少管理费用;可以获取额外的公共区域服务,例如健身房、社区活动等。

为减少管理成本，部分开发商通过搭起互联网平台，以专项APP平台的方式展开统一管理，节省人力。如万科泊寓，除店长外仅有3名店员，目前,运营泊寓研发的专有APP平台,将所有租务场景都构建了线上管理,提升了交互效率,减少了管理成本。

4，集体土地建设出租住房，提供优质资源一般而言，开发商从当地国企、政府、村集体等业主手中,提供废旧厂房、办公楼或住宅楼,并将其翻新改建沦为整栋公寓的方式租赁，一般梁租期在10-15年之间。然而，这类资源往往更为匮乏，符合没法大大发展壮大的公寓市场。近期发布的国土部将在 13 城市积极开展集体用地建设出租住房的试点工作，将不会很大的减轻出租土地的狭小情况。

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